房地产市场主要由购房者、房地产商、地方政府三方力量拉动。目前研究者目光多数集中在房地产商或者购房者身上，而从政府层面分析研究的不多。本文试从政府在房地产开发中的动机入手，就房地产开发中政府的收益与风险略作分析。
    一、地方政府推进房地产发展的三大动机
    从调查情况看，地方政府是房地产的真正推动者，其基本的动机主要包括三个方面：
    1.改善人民的居住条件，提高人民的福利水平。这一动机，决定了地方政府不仅要推进满足高收入阶层的高档住宅开发，还要推进满足一般居民普遍住宅和满足低收入者福利房、微利房需求的开发，以及通过棚户区改造，做到人人有住房。
    2.为地方经济的发展创造良好的环境。房地产是地方投资硬环境的重要组成部分。通过房地产开发，不仅可以改善当地的投资环境，而且还可以形成大量的公共设施，为地方经济可持续发展打下坚实的基础。
    3.取得地方财政收入。这是地方政府发展房地产的最主要动机。
    分税制财政体制界定了地方政府的事权与财权，由此导致了地方经济发展对地方政府的财政贡献率发生了巨大的变化。其中：
    第一产业随着农业税减免政策的出台，它对财政的贡献率几乎降为零。
    第二产业的主要税种是中央地方共享的流转税、所得税，大部分收入要上交给中央，第二产业的地方财政贡献率呈递减趋势；第二产业发展越快，对地方财政的贡献率越低（见表1）；政府层次越低，得到的收入也越少。
    第三产业的主要税种是属于地方税的营业税和其他地方税（如契税、房产税等），其形成的收入，基本上属于地方财政收入。因此，它对地方财政的贡献率最高。在第三产业中，房地产的贡献率是最高的。
    这种产业对地方财政贡献率的差距，直接转化为政府引导地方经济发展的偏好，成为地方政府推动房地产发展的最根本的动机。
    从调查情况看，房地产业可以形成如下四方面的地方财政收入。
    一是营业税收入。营业税是地方税中的主体税种，目前，来自房地产业的营业税，已经占了整个地方税收入的三分之一强。
    二是其他地方税种的收入。如：契税、房产税、印花税、耕地占用税等，也随着房地产业的发展而呈快速发展的势头。
    三是土地出让金。从调查情况看，地方政府在一般预算只能满足吃饭需求情况下，其建设性预算一半以上的收入，依靠的就是土地出让金。在一些经济欠发达地区，这一比例甚至要达到四分之三以上。
    四是政府规费收入。房地产的发展，需要政府大量的配套。如需要政府为新开的楼盘提供交通、水等方面的公共设施。房地产商在向国家上交税收的同时，还需要承担一部分用于地方公共设施的费用。这部分费用，大多数是以政府行政性收费的名义取得的，它也是地方政府进行城市建设的重要收入来源。
    房地产业创造的四大财政收入，不仅为地方政府的经常性经费（一般预算）提供了三分之一以上的收入来源，而且还成为地方政府建设经费（建设性预算）的主要来源。在房地产相对发达地区，来自房地产的土地出让金和政府规费收入占了整个建设性预算的80%以上。正是由于房地产开发，对地方政府的财政贡献率达到了这样高的水平，因此，在地方利益的驱动下，中央的一些调控手段，在一些地区很难真正到位。
    二、地方政府推进房地产开发的优势
    建设全面小康社会，就必须改善人民的居住条件；促进地方经济的发展，就必须改善投资环境；加快地方公共财政的建设，就必须拥有充足的用于建设的可用财力。这三大动机，决定了地方政府必然把房地产开发作为其刺激经济发展的首选目标。不仅如此，地方政府还完全有条件，通过政府的引导，来促进当地房地产的发展。
    一般地，一个地区的房地产开发，需要如下五方面的参与者。从调研情况看，只要地方政府措施得当，这些参与者，都愿意在地方政府的引导下，加入到当地的房地产开发之中。
    1.房地产开发商。这是房地产市场最大参与者和逐利者。即使当地没有一家房地产商，只要地方政府有开发房地产的动机，精明的房地产商就会从全国各地蜂拥而来。从调查情况看，房地产商是全国流动的，对一个城市讲，它的资源几乎是无限的，很多地区外地房地产商比本地房地产商占了更多的市场份额。
    

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