贷款者信用等级与贷款   LTVs＜80％  LTVs＝80％—90％   LTVs＞90％
对价值比率
等于或高于660          优级            准优级           次级
581—659               准优级          准优级           次级
等于或低于580          次级             次级            次级

    资料来源：Diana Hancock:The Competitive Effects of Risk-Based Bank Capital Regulation:An Example from U.S.Mortgage Markets,August 2006,Table 3, Finance and Economics Discussion Series:2006—46, Federal Reserve Board.
    美国次级抵押贷款主要是次级住房抵押贷款。金融机构在发放次级住房抵押贷款时，面对的主要是低收入者、老年人、少数民族。他们没有足够高的收入和足够多资产，因而只有较低的信用等级。这样，他们只能通过支付更高的利率的方式来取得住房抵押贷款。次级住房抵押贷款不仅利率较高，而且利率是浮动的。据估计，美国金融机构在2006年发放的6000亿美元的次级住房抵押贷款的利率是在2年以后根据伦敦银行同业拆借利率决定的，这意味着借款者每月支付的利息有可能增加50％或更多。因此，根据美国抵押贷款银行家协会的报告，在2005年底，次级住房抵押贷款拖延90天以上仍未能支付利息的有2.71％，而优级住房抵押贷款只有0.37％，前者是后者的近7倍。
    次级住房抵押贷款在20世纪80年代中期开始出现。到了90年代中期，随着信息技术的发展和评级规则的完善，金融机构能够更有效地收集借款者的信息和评估借款者的信用，因而更敢于发放条件灵活的次级抵押贷款，使次级住房抵押贷款迅速地发展起来。
    近50年来，美国金融机构在传统上以两种工具发放住房抵押贷款：一种是固定利率抵押贷款，另一种是浮动利率30年抵押贷款。前者的利率是固定的，每月支付利息，分期偿还本金。后者按照市场利率的变化每月或每年进行调整，借款者支付的利率将会发生变化。值得注意的是，近年来，在美国的住房抵押贷款市场上出现了一些非传统抵押贷款工具。这些工具有的本身就是次级住房抵押贷款，有的并不必然是次级住房抵押贷款，但与次级住房抵押贷款结合在一起，将会增加住房抵押贷款市场的风险。这些工具主要有下述5种：
    （1）仅付利息抵押贷款。这种抵押贷款允许借者在一定的时期里如1、3、5、10年不必支付本金，只每月支付利息。但是，超过这个时期以后的余下时期里，借者必须以一个较高的比率分期偿还本息。在美国，仅付利息抵押贷款在2005年大约占全部抵押贷款的1／3，仅付利息抵押贷款债券的价值在2004年大约占抵押贷款债券价值的1／5。但是，在一些州仅付利息抵押贷款所占比例远高于全国平均水平。例如，在加利福尼亚，仅付利息抵押贷款占抵押贷款的比例从2002年的8％提高到2004年的61％。
    这种工具对于投资者来说具有杠杆的作用。在一段时间里，投资者只需支付少量的利息就可以购买房子。这样，如果投资者预料到房产价格趋向上升，他们可以利用仅付利息抵押贷款购买房产，等到需要支付本金的时候，他们再将房产卖出去偿还本金，便可以获得房产价格上升的利益。在美国，由于申请抵押贷款和出售房产需要支付各种手续费，只要房产价格上升的幅度超过6％，投资房产便开始获得收益。如果房产价格趋向下降，投资者将放弃作为抵押品的房产，不再支付抵押贷款的本金和利息，他们的损失将是已经支付的利息。
    （2）可选择抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者选择支付结构，既可以从一开始就分期偿还本息，也可以仅付利息然后分期偿还本息，还可以每月支付一个最低限度的款项，这个最低限度的款项通常低于每月仅付的利息。这种贷款原来只提供给有钱人以让他们自由选择还款的方式，后来在房产价格不断上升的情况下被作为一种可以支付得起的金融产品广泛推广。
    可选择抵押贷款从2005年开始变得比较流行，但是随着房产市场变冷和利率上升，可选择抵押贷款趋向减少。据估计，到2005年中期，可选择抵押贷款约占全部抵押贷款的10％。虽然可选择抵押贷款可以有多种选择，但是超过70％的借款者都选择在开始的年份里支付最低限额。这样，可选择抵押贷款的杠杆作用比仅付利息抵押贷款还要大。
    （3）混合型抵押贷款。这种抵押贷款开始实行固定利率，经过一段时期以后转换为浮动利率。如果市场利率上升，借款者需要支付的利息将增加。2000年，混合型抵押贷款在浮动利率抵押贷款中约占32％。但是到了2004年，混合型抵押贷款在浮动利率贷款中已经占了72％。
    美国的低收入人群和少数民族比其他人群更偏好浮动利率贷款，但对这种贷款的风险则缺乏了解。那些年收入在2.5万美元的没有大学文凭的成年人、非洲裔人、拉丁裔人有3／5不了解当利率上升2个百分点他们每月应该偿还多少抵押贷款。美国报纸的一项调查表明，在利率趋向上升的情况下，有26％的浮动利率贷款的借款者对他们是否能够偿还抵押贷款没有信心。
    （4）无首付抵押贷款。这种抵押贷款允许借款者只支付少量首期房款或者不需要支付首期房款，并且不需要购买个人抵押贷款保险就可以取得贷款。贷款机构向借款者提供购房款80％的传统抵押贷款、10％的财产留置权（lien）贷款、10％的首期房款支付额的贷款；或者是20％的财产留置权贷款，由借款人自己支付首期房款。
    在美国，发放抵押贷款的金融机构通常需要借款者支付房价的20％以证明他可以偿还贷款。不能支付首期房款的借款者需要购买个人抵押贷款保险，使发放抵押贷款的金融机构可以避免借款者违约的风险。近15年以来，越来越多的抵押贷款只需要借款者支付少量的首期房款。在2000年以后，已经有16％～17％的抵押贷款不必支付首期房款或者只支付不到5％的首期房款。大约有43％的首次购房者是以不必支付首期房款的方式取得抵押贷款。
    （5）只需部分证明或无需证明贷款。在美国，申请抵押贷款必须要提供收入和财产证明。但是，近几年来，出现了不必提供详细收入证明的贷款。借款者只需要声明收入情况并支付一定的费用就可以获得贷款。在2004年，发放给没有提供收入证明的借款者的住房抵押贷款大约有250万项。这些借款者占总借款者的4.3％，稍低于其收入低于本地区平均收入50％的借款者5.3％的比例。这种类型的贷款本来是针对收入不稳定的借款者，如小企业所有者、佣金收入者等等，他们难以提供明确的收入证明材料。但是，当这种类型的贷款在后来广泛发放的时候，就增加了抵押贷款市场的风险。
    在抵押贷款市场竞争压力和获得更高收益动力驱使下，金融机构纷纷推出非传统抵押贷款工具。据美国联邦储备系统估计，有32.1％的大银行所发放的非传统抵押贷款在本银行发放的抵押贷款中所占的比例超过25％，但只有11.1％的小银行发放了较大比例的非传统抵押贷款。据估计，次级抵押贷款有2／3是以这样的非传统抵押贷款工具发放的。

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